Недвижимость в Болгарии
недвижимость Болгарии

ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ В БОЛГАРИИ

В последнее время в Болгарии складывается благоприятный климат в области покупки недвижимости. Местные риэлтеры заинтересованы в российском покупателе и ожидают, что Россия займет лидирующие позиции в этом направлении деятельности. По их словам, те, кто ежемесячно имеет доход свыше €2000, являются потенциальными покупателями недвижимости в этой стране.

Объекты недвижимости в Болгарии

Как таковой классификации домов, непонятной россиянам, в Болгарии нет. В основном там используются, привычные для россиян, понятия: «апартаменты», «квартира», «дом». Новые квартиры идут уже с отделкой, а зачастую и с мебелью. В Болгарии ведется активное строительство. В первую очередь застраиваются большие города, побережье Черного моря, бальнеологические и горнолыжные курорты.
В столице Болгарии - Софии, стоимость на массовое жилье варьируется в пределах €750-1000 за кв.м. Стоимость самой дешевой квартиры-студии, площадью 50 кв.м., составляет €37-40 тыс. На известном курорте Варна, средняя цена – €1100/кв. м, а максимальная – более €1500/кв. м. Городские апартаменты продаются по €950-1200/кв. м. В жилых комплексах средняя цена составляет €1350/кв. м.
По болгарским меркам, цены на курортах немалые. Так, например, квартира в районе бальнеологического курорта, в Велинграде, площадью 34 кв. м. стоит чуть больше €45 тыс. На горнолыжном курорте Пампорово, стоимость квартиры площадью 71 кв. м. составляет более €90 тыс. Стоимость жилья на побережье, также высока. В этом районе, новый двухэтажный дом можно купить за €130-150 тыс., а трехэтажный за €220-270 тыс. Стоимость дома в Тракате, площадью 220 кв. м., составляет €330 тыс. Заметим, что, к примеру, в Испании, аналогичные дома, стоят дороже как минимум в 2 раза.
Стоимость апартаментов на курорте составляют €2200 за кв.м., и подразумевает наличие бытовой техники и мебели. Дома на побережье, предназначенные для постоянного проживания, в среднем обходятся по €1500/кв. м. Тем не менее, летние домики на берегу, можно приобрести за €100-120 тыс. Самое доступное жилье находится вдали от моря, в так называемой материковой части Болгарии. Например, дом, в Виннице, площадью 210 кв. м., с участком 13,3 соток, подсобными помещениями, двумя гаражами, продается по цене €340 тыс. Старые же дома, которые находятся далеко от моря, можно приобрести за €22-30 тыс. По такой же цене можно купить просторные дома (200-300 кв.м.) в селах, с земельными участками и хозяйственными постройками. Дома небольшой площади (около 60 кв.м.), отличаются по стоимости, в зависимости от местонахождения. Например, в Софии, такой домик продается за €75 тыс., а в горах стоимость составляет €20 тыс.
Нужно отметить, что относительная дешевизна жилья в материковой части Болгарии, указывает на то, что ценовой бум охватил пока еще не всю страну.

Поездка в Болгарию

В Болгарию виза выдается на 90 дней, но можно попробовать ее продлить, либо получить подряд несколько виз в течение года. Те бизнесмены, в которых заинтересована болгарская сторона, получают право на длительное пребывание. Также правом на длительное пребывание обладают владельцы фирм, зарегистрированных в Болгарии, которые платят налоги в местный бюджет и в которых занято не менее 10 человек.
Вид на жительство в Болгарии, выдается иностранному гражданину только в том случае, если он участвует в жизни страны, в виде прямых инвестиций, в размере свыше €500 тыс. Эта сумма может инвестироваться не только одним предпринимателем, но и группой предпринимателей, однако с условием, что будет вложено не менее €50 тыс. с одного участника.
Целесообразно будет произвести регистрацию собственной фирмы, для того чтобы купить земельный участок. Причем не только под строительство, но и тот участок, на котором уже имеется приобретенный дом. Эта процедура необходима из-за того, что иностранным частным лицам запрещается покупать землю в Болгарии. Но приобретать участок, оформив его на фирму, разрешено. Любой человек может создать собственную фирму. Это обойдется приблизительно в €250 и по времени займет чуть больше недели. Однако, это может быть и российская фирма, которая занимается делами в Болгарии.

Как оформить сделку?

Сделка купли-продажи недвижимости осуществляется по доверенности через риэлтерскую компанию, которая находится непосредственно в Болгарии, но прежде покупатели могут получить всю необходимую информацию по интересующим их объектам в российских офисах. На оформление сделки требуется порядка 30 дней. Комиссионные сборы составляют от 5 до 10% от суммы и оплачиваются продавцом объекта. Эти издержки, как правило, уже включены в указанную стоимость.
Если же говорить о способах оплаты, то покупатели могут использовать различные варианты. Возможно проведение денежных операций через российские банки, однако этот способ является наиболее проблематичным. Также к оплате принимаются чеки American Express. Кроме того, можно использовать счет в болгарском банке, либо же внести необходимую сумму наличными средствами. Что касается размера вносимых средств, то изначально покупатель уплачивает залог за приобретаемый объект в размере 10% от общей стоимости, тем самым, резервируя его за собой. Остальная сумма уплачивается после подписания договора.
Оформление сделок на рынке первичной недвижимости происходит похожим образом, при этом также рекомендуется обращаться в риэлтерские конторы, поскольку их специалисты самостоятельно проверят законность совершаемых сделок, что немаловажно. Покупатель уплачивает залог в размере 1000 - 1500 евро, после чего составляется первичный договор. В договоре описывается приобретаемый объект недвижимости, а также указываются условия оплаты. Денежные средства выплачиваются частями в момент строительства объекта, которое длится около года. В некоторых случаях клиентам предлагается рассрочка платежа на несколько месяцев.
Как правило, денежные средства вносятся согласно схеме 30%-30%-40%. Право собственности на объект закрепляется актом, который составляется в нотариальном порядке при личном присутствии продавца и покупателя.
Для оформления нотариального акта необходимо иметь следующие документы:
- выписка из Государственного регистра недвижимого имущества, где указаны (если таковые имеются) обременяющие обстоятельства (залог, запрет на продажу, открытые судебные дела, право пользования объекта третьими лицами и так далее), а также подтверждается право собственности продавца;
- документ, в котором указывается государственная стоимость недвижимого объекта. Он выдается территориальной налоговой службой, при этом обозначенная там стоимость будет указана в нотариальном акте.
Нотариальный акт заверяется подписью нотариуса и направляется в суд. Затем новый владелец вносится судьей в Государственный регистр недвижимого имущества, о чем делается соответствующая пометка в нотариальном акте. Как правило, все расходы, связанные с оформлением сделки составляют порядка 3 - 5% от её суммы.

Как взять кредит?

Что касается кредитования, то у иностранных граждан могут возникнуть сложности. Кредит оформляется только при наличии собственной фирмы, при этом сама процедура оформления весьма сложна. Банковский кредит можно получить только в том случае, если иностранный гражданин ведет собственное дело в Болгарии не менее двух лет.
Однако, для российских граждан болгарские застройщики, сотрудничающие с банками, предлагают возможность получения кредитов. При этом процентная ставка составляет 8% годовых. Первоначальный взнос составляет 35%, а срок кредита – 10–15 лет, а застройщик обязуется сдавать в аренду объект недвижимости с доходностью от 8% годовых. Кроме того, также возможен вариант получения кредита для туристических фирм, обязующихся сдавать приобретенное жилье, тем самым, обеспечивая гарантии для погашения полученного кредита.

Что почём?

Если же говорить о расходах, касающихся недвижимого имущества, то владелец обязан каждый год уплачивать налог на недвижимость и вносить плату за бытовые отходы согласно показаниям счетчика. Величина налога на недвижимость одинакова как для физических, так и для юридических лиц (от 0.15%). Также при его начислении не учитывается и статус владельца, но местные власти устанавливают собственный размер налога, поэтому в зависимости от района он может варьироваться от 0.15% до 0.5% в год. Если же объект недвижимости был приобретен частным лицом и является его основным местом проживания, то размер взимаемого налога может снизиться в два раза.
Налог взимается один раз в квартал равными долями, при этом если налогоплательщик уплачивает всю сумму в начале года (в 1 квартале), то ему полагается скидка в размере 5%. Земельный налог составляет 0.15% в год.
В случае если владелец недвижимого имущества пожелает оформить страховку, то это обойдется ему приблизительно также как и в других странах Европы. Так, к примеру, страхование трехкомнатной квартиры будет стоить от €300 до €600 в год.
Коммунальные платежи, включающие в себя сбор за уборку бытовых отходов, составляют порядка €50 (с учетом платы за отопление). Газ поставляется в баллонах, поскольку центральное газоснабжение в стране не так развито. Размер платежа за вывоз бытовых отходов определяется местными властями и зависит от многих факторов. Так, для жилых помещений учитывается его площадь и объем отходов, а для нежилых помещений - количество мусорных контейнеров. Помимо всего прочего, также оплачивается благоустройство, охрана и освещение близлежащей территории. Эти услуги обходятся от €4 до €8 в год, тогда как средняя заработная плата в Болгарии составляет всего €200.

Цель оправдывает средства

Однако все понесенные расходы легко оправдываются путем сдачи приобретенного жилья в аренду. Здесь на помощь могут прийти риэлтерские конторы, при этом доходность составит порядка 4% – 8% годовых (в высокий сезон стоимость аренды жилья на побережье может достигать до 1950 евро в месяц). Риэлтерские конторы предлагают различные варианты сдачи недвижимости в наем. Владелец может сдавать жилье на год, при этом получая меньший, но гарантированный процент. Или же можно сдавать жилье по неделям, однако здесь существует риск «простоя».
В случае если квартира приобретается в жилом комплексе, то существует возможность сдачи её в наем через управляющую компанию, которая обслуживает жилой комплекс и его инфраструктуру, при этом владельцу жилья гарантируется постоянный и довольно высокий доход (до 8% годовых). Возможность подписания соответствующего договора можно обговорить ещё на стадии приобретения жилья и тем самым, гарантируя покрытие понесенных затрат.
В высокий сезон весьма востребованы дома на побережье, однако в остальные месяцы года дома могут оставаться пустыми. Если же объект недвижимости находится в районе горнолыжных курортов, либо минеральных источников, то он будет пользоваться популярностью весь год (этот фактор всё чаще учитывается строительными компаниями).

Сколько стоит посмотреть?

Для того чтобы осмотреть заинтересовавший предмет недвижимости можно обратиться непосредственно в риэлтерскую контору, где организуются соответствующие поездки. Кроме того, можно обратиться в туристическое агентство и приобрести тур в Болгарию, что обойдется заметно дешевле, или же осуществить самостоятельную поездку (в этом случае виза оформляется самостоятельно). Для того, чтобы осмотреть предлагаемые варианты требуется от двух-трех дней до недели.
Болгарские риэлтеры, как правило, предлагают свои услуги бесплатно, однако если предстоит длительный трансфер к интересующему объекту вполне возможно, что его придется оплатить.
Если же раньше больший наплыв российских граждан, желающих приобрести недвижимость в Болгарии, наблюдался летом, то теперь в связи с сезонным повышением цен на жилье потенциальных покупателей там можно видеть весь год.

 

Недвижимость Болгарии - Система-ру

RUS DE ENG